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    榮安地產三季度營收大增 巨額擔保或存一定經營性風險

    原創 觀點財經  2020-11-17 10:52:00  閱讀量:2.85萬


    出品 l 觀點財經

    作者 l 橙子

    8月底披露半年報后,得益于上半年營收同比大增超50%,榮安地產(000517)股價連續3日漲停,但此后便持續下跌。

    近期,榮安再度披露三季報,營收增速超60%,股價卻毫無波動,甚至有點業績越好越要跌的意思。

    同樣是兩次營收大增,但市場對榮安地產的反應卻大相徑庭。

    背后原因,深挖榮安財報數據,不難發現,盡管營收同比大增,但榮安的實際經營質量,卻有待提高。

    三季度營收大增

    資本回報率高于行業平均水平

    10月29日,榮安披露今年三季報,數據顯示:

    公司前9個月累計實現營收40.6億元,同比大增60.84%;

    歸屬于上市公司股東的凈利潤7.28億元,同比增長12.01%;

    扣非后歸屬母公司凈利潤為7.98億元,同比增長42.92%。

    這樣的業績表現,單從數據層面來看,榮安前三季度確實交出了一份足以讓人滿意的答卷。

    而且對于另一項反應房企投資回報的財務指標——ROIC,即資本回報率,榮安的表現同樣還算不錯,達到4.27%,較半年報有所增長。

    尤其是對比全年經營下的ROIC,整個2019年,榮安的ROIC達到14.6%。大幅高于國泰君安此前對73家主流房企進行ROIC對比后,得出的2019年國內上市房企平均5%的ROIC的結論。

    所以,直觀來看,得益于前期銷售結轉情況向好,前9個月物業交付收入較去年同期增多,今年前三季度榮安確實交出一份不錯的答卷。

    關于這一點之前也提過(三季度營收再度翻倍的新城控股,炸眼業績還能持續多久?),房地產不同于其他行業,從拿地到開發銷售存在一定的生產周期。

    因此房企的銷售業績也存在一定滯后性,當期銷售業績,一般要在一兩年后才能體現出來。

    參考榮安半年報數據,在榮安上半年的32.5億元的營收構成中,房地產開發及物業管理貢獻了29.81億元的營收。較2019年同期的18.31億元,同比大增62.81%,基本符合上半年營收增速變化。

    不過,從榮安當前的實際經營狀況,結合公司當前現金流、負債等情況,榮安地產亮眼的業績表現,恐怕不具備可持續發展動能。

    現金流依舊緊張

    盈利質量有待進一步提高

    目前困擾榮安地產的主要問題在于賣房子產生的經營性現金流不足,導致公司空有漂亮的營收數據,卻沒有與之匹配的高質量盈利,容易導致資金鏈緊張。

    根據三季報披露數據,截止到9月底,榮安產生的經營性現金流凈流為-28.61億元。

    而此前半年報也披露,整個上半年榮安經營性現金流凈額為-28.25億元,沒能延續2019年經營性現金流凈流入的狀態。

    與此同時,因外部融資借款產生的籌資性現金流卻持續凈流入。

    今年上半年,公司籌資性現金流凈流入11.74億元;截止到三季度,該指標產生的現金流凈額就已經達到13.85億元。

    照此估計,整個2020年,榮安的融資借款規模,不會比去年低。

    可見,今年以來,榮安在現金流層面并沒有太大的改善,2019年凈現金流為正,也只是勉強縮減負債規模的結果,并非實際經營邊際效益的改善。

    受此影響,榮安整體盈利質量也有所下降。

    今年三季度,榮安銷售毛利率達到33.62%,高于30%的行業平均水平,但對比去年同期40.48%的毛利率,則同比下降了17%。

    由此導致,榮安前三季度銷售凈利率同比下降19%,只有18.49%。

    巨額擔保做多經營性風險

    負債規模也在持續增長

    其次,榮安對旗下子公司及部分關聯公司的巨額擔保,或讓榮安面臨較大經營性風險。

    早在今年3月,榮安地產為旗下兩家參股公司提供共計9.5億元擔保,以及向另外兩家關聯公司提供了8.9億元的財務資助。

    而且其中有三家公司是剛成立不久的新公司:康豐置業、榮陽置業兩者是2019年底成立,臺州椒江方遠榮安陽光城置業則于今年2月成立。

    圖片來源:樓市資本論

    6月底,榮安地產再度向旗下另一家成立不到2個月的全資子公司寧波榮美置業,以旗下寧波嘉越企業管理咨詢及榮美置業兩家公司的相關股權做質押,提供了總金額高達5.3億元融資擔保。

    再到最近10月底,榮安地產又分別向旗下多家子公司提供融資擔保,包括:

    為寧波岳林榮安置業提供不超過8.5億元人民幣融資擔保;

    為寧波榮友置業提供總額不超過12億元的融資擔保;

    為瑞安榮啟置業有限公司提供總額不超過13億元的融資擔保。

    圖片來源:榮安地產官方公告

    完成這三筆融資擔保后,榮安地產對外擔保總余額達到160.91億元,占公司最近一期經審計凈資產的239.99%。

    其中公司及控股子公司對合并報表外單位提供的擔保總余額為27.89億元,占公司最近一期經審計凈資產的41.59%。

    除了考慮自身現金流情況外,還頻頻為新成立的關聯公司擔保輸血,做多經營風險,也不得不讓人心生疑慮。

    因為擔保本身就存在較大風險,若關聯公司經營不善,無法償還的欠款會由擔保公司負擔,而新成立的公司經營風險一般更大。

    因此,這種擔保行為,在一定程度上也可以理解為變相做多自身負債規模。但反映到財報上,這種行為則可以在一定程度上起到轉移負債,粉飾業績的作用。

    有業內人士透露,很多上市房企會通過這種方式將債務轉移給子公司,并將子公司踢出報表,形成表外負債,讓財報數據更佳亮眼。從而獲得投資者青睞,增加融資便利。

    那么,榮安有必要粉飾自己的負債水平嗎?

    根據榮安地產歷年財報數據顯示,榮安從2017年開始負債規模就在一直攀升。

    2017年榮安負債總額為89.57億元;

    2018年增至195.47億元,同比增長118.27%;

    2019年,榮安全年負債總額為332.64億元,較2018年再度增加137.17億元,同比增長70.13%;

    今年三季度,榮安負債總額已達到514.59億元,較年初增長181.95億元,同比增長52%。

    資產負債率也從2017年的67.9%增至當前的87.54%,遠超65%的行業平均水平。

    如此來看,粉飾一下公司快速增長的負債水平,通過不斷借新還借來降低一點桿杠率就顯得很有必要了。

    不過,盡管榮安或存在一定的經營性風險,但從資本的投資回報來看,榮安在資金使用效率方面,表現還算不錯。

    因此,如何降低對外擔保風險和負債水平,或許會是榮安未來最需要關注的問題。

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